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                                                      房地產本身是不會投資保值的
                                                      2017-03-31 陳功
                                                      [提要]到處都有歷史,歷史到處都在提醒大家,所謂房地產的保值和增值,完全就是個神話。過去是,現在更是,房地產本身是不會投資保值的,真能投資保值的是經濟環境,經濟趨勢,是大環境!

                                                      房價和股價一樣,都是社會大眾關心的問題,自然吃這碗飯的人也最多,各有各的金字招牌。

                                                        其實,談房價是最考驗經濟學大師功力的。成也蕭何,敗也蕭何,賭上一把之后,肯定有人是要一輩子靠花言巧語來解釋的,也有人可以到處吹牛,自己終于“對過了”一次。

                                                        關于房價,我有四點看法

                                                        房地產這個事情,現在是讓老百姓把身價都壓上面了,到了這個份上,誰也難以心平氣和。所以,怎么看房地產,怎么談房價,就絕非隨便猜猜謎就成的。

                                                        總體來看,我的意見是:

                                                        第一、現在中國的城市化率就已經接近極限狀態了,所以國家搞“新常態”,非常正確。中國如果出大亂子,那一定是在城市化率60%左右的時候,實際超過50%,出事的苗頭就已經很明顯了。

                                                        第二、今后房價是高還是低?我的答案是忽高忽低,低也就是有價無市,為什么?資本過剩的時候,市場表現都是潮汐式的,我稱為是“潮汐市場現象”,大潮涌來,價格狂漲;大潮退去,立刻大跌或是僵在那里了。

                                                        第三,會不會崩盤?我的答案是,房地產這個市場現在不會,將來很可能,F在不會是因為這是一個宏觀產業,牽連的人和資源太多,面多了加水,水多了加面,非到最后關頭,崩不了盤。一旦崩盤,就全瓦解了,不會只是一個房地產市場。

                                                        但從改革艱難的趨勢來看,我很悲觀,實際很可能大局已定,最后這個產業或者說行業還是要崩盤的。說白了,改革與反改革的斗爭始終存在,改革的前景,現在還不能看好。

                                                        第四,有沒有辦法找到出路?我的答案是,除非另尋出路,老路子上漲、調控、再上漲、再調控,早已走不通了,F在是消耗資源,拖延時間的路數,等外儲、環境、人力等生產要素和資源條件全消耗完了,也就完了。唯一的辦法是另尋空間,這就是另一篇文章了。

                                                        房地產不會保值 能保值的是經濟環境

                                                        近年來, “好學生”都去搞房地產了,給的薪金高,從別的行業把人才都搶走了。“好學生”有一個問題,學得太好,于是,學院教的那一套就大行其道了。

                                                        常見的是,現在供應有多少套房子,需求有多少套,供求相減,多出來的自然就要“去產能”、“去庫存”了。

                                                        房價怎么定呢?號稱“比較法”,無非是房齡、戶型、裝修、位置與地段、配套、小區環境之類的,但這樣子比下去,恐怕是只漲不跌了吧。

                                                        去過上海嗎?看到那些老別墅,現在是千金難買,但有人問過這樣的一個問題嗎?原來民國時期的業主是誰,他當時買房子是怎么想的?投資還是自?剛需還是軟需?

                                                        有到過歐洲的人,可以看到很多的殘破城堡遺址,這些城堡都有過輝煌的一頁,這是真豪宅吧,王健林都得花上億歐元去買,里面肯定是美酒加美女,厲害得很,但過去的業主在哪里呢?其費勁巴力地建設城堡,想的是什么?

                                                        到處都有歷史,歷史到處都在提醒大家,所謂房地產的保值和增值,完全就是個神話。過去是,現在更是,房地產本身是不會投資保值的,真能投資保值的是經濟環境,經濟趨勢,是大環境!

                                                        房地產本身就是宏觀產業,這個性質就決定了,它不能像電視機那樣的商品一樣,用投入產出來衡量,不能用供需來衡量,甚至根本就不能用價格來衡量。因為你今天有的,明天可能就會一文不值。

                                                        北大的教授錢理群賣掉房子住進養老院,這是真大師啊,看得懂世態炎涼,有歷史感,但在中國,這樣的人有幾個?

                                                        一套房子說是70年產權,那是多大的一個時間跨度啊,投資?也就是忽悠吧!你現在賺錢了,你肯出手嗎?不會的!絕大多數中國人,包括經濟學大師們都沒這個理性思維程度,按照市場邏輯去出牌,何況普通人呢。

                                                        現在講什么“最賺錢”的滿天飛,各路英雄豪杰都在講,但什么“最賺錢”,跳不出發展邏輯,失去了發展邏輯講“最賺錢”,那就是純忽悠。

                                                        原因很簡單,最有權力的政府,也要受發展邏輯的制約,不管它愿意不愿意,它跑不出去這個圈子,它跑不出去,你能跑的出去?

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